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[ 幫助說明 ]>房屋買賣交易流程 >幫助內容

  • 一、付訂金
  • 須準備材料:
    • (1)買方提供:
      • 訂金款(一般為總價的2%-5%)
    • (2)賣方提供:
      • 訂金收據(若有代書可請代書提供)
  • 流程:(賣方、買方或代書均可辦理)
    • (1)雙方議定價格
      買賣雙方就房屋價格達成一致,通常賣家在開價時會預留部分議價的空間,買家可以根據實際情況適當的殺價,爭取在一個合理的價位成交,一般8-9折較為合適。
    • (2)付訂金
      一旦雙方就房屋價格達成一致,買方需要向賣方支付訂金,賣方需簽收訂金收據。
    • (3)確定代書人選(若雙方決定親自辦理可省略此步)
      代書一般由買方找(買方支付代書費),賣方如果感覺買方代書夠中立,專業能力值得信賴,共用一個代書即可,若對買方找的代書不放心,可以另外請一位代書陪同簽約(費用需自理),及顧問流程進行。也可找當地有名的代書來處理,這樣雙方都比較放心。代書收費參考
    • (4)辦理履約保證(可保障雙方交易的安全,可選擇使用)
      若需要,可以找有辦理履約保證的銀行或機構辦理(收費:按買賣價金萬分之六計算,由買賣雙方平均負擔)若有代書可請代書幫忙辦理履約保證。
  • 注意事項:
    • (1)買方注意事項:
      • 簽約時訂金可抵作為部分應支付的簽約款
      • 付完訂金後不能再殺價了,所以需要確定價格後才付訂金
      • 約定簽約時間地點
      • 支付訂金需按時簽約,否則訂金會被賣方沒收
    • (2)賣方注意事項:
      • 收訂金後不可再將房屋轉賣給其他人,否則需支付訂金額雙倍之違約金給買方
        
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  • 二、簽約
  • 須準備材料:
    • (1)買方提供:
      • 簽約款(一般為為總價的10%)
      • 印章
      • 身份證
    • (2)賣方提供:
      • 印章
      • 身份證(若是通過代理人簽約需授權書、被授權人身份證)
      • 土地、建物權狀正本
      • 印鑑及印鑑證明
  • 流程:(賣方、買方或代書均可辦理)
    • (1)確認雙方身份
      買方可要求查看賣方的身份證、土地、建物權狀正本(賣方提供),確定簽約人是否為房屋所有人,若賣方是代理人則需要查看授權書、被授權人身份證是否為同一個人,若有代書,可請代書來驗證。
    • (2)就契約的內容達成一致
      買方需詳細閱讀契約(契約可由一方或者代書提供)內容,並與權狀核對所填寫的內容是否一致,就不同見解之地方與賣家商量一致。
    • (3)簽約
      雙方當事人在房屋買賣契約書上親自簽名且蓋章,以示慎重;而如係代理人代理簽約,則於簽立本人姓名後再註明代理名義並簽名始可。
    • (4)支付簽約款
      買方將簽約款給賣方,前期支付的訂金可抵扣相應數量的簽約款,賣方可要求買方就剩餘款項簽立尾款擔保本票
  • 注意事項:
    • (1)買方注意事項:
      • 簽約前買方應申請簽約當天的土地及建物謄本,注意坪數是否正確(目前謄本計算面積以平方為單位,平方公尺*0.3025=坪),或是否有限制登記(如假扣押假處分等)尚未塗銷,土地使用分區是否為住宅區、工業區等問題。而目前賣方銀行抵押設定金額多少,尤應特別注意,以作為支付各期價款的依據
      • 契約當事人原則上應由本人親自簽約,否則應有特別授權之書面證明。簽約時通常由代書核對雙方身份證,確認簽約當事人後始由雙方簽名蓋章。若本人未能出面,應提授權書,其內容並應有出售不動產座落地址及特別授權代理議價、收受訂金等權利,並提出本人之印鑑證明(需與授權書所用印者相同), 買方方可認定為合法有效之授權。另當事人如為未成年人時(未滿二十歲且未結婚者),則應由法定代理人出面簽約。
      • 關於契約書內必須以數字訂明者,如坪數、金額、持分等記載,應儘量以國字大寫為宜,以避免變造及爭議。
      • 簽約完畢應注意立約日期有無填寫、文字更改處有無雙方認章,簽約書如為兩張以上,應於騎縫處雙方蓋章等,逐一檢查,以避免日後產生糾紛。
    • (2)賣方注意事項:
      • 賣方可要求買方就剩餘款項簽立尾款擔保本票。
      • 若自己不能親自前往簽約需事先準備好印鑑證明及代理人的授權書
        
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  • 三、用印
  • 須準備材料:
    • (1)買方提供:
      • 土地、建築物所有權買賣移轉契約書及影本一份(即公契,需貼千分之一的印花,印花稅票可到郵局購買)
      • 買方本人印章
      • 身份證影本一份
      • 用印款(一般總房款的10%)
    • (2)賣方提供:
      • 土地所有權狀影本
      • 土地及建物登記謄本各一份(也可由辦理人去地政事務所申請)
      • 印鑑章及印鑑證明1份
      • 身份證影本一份
  • 流程:(賣方、買方均可辦理、若有代書,可提供材料由代書辦理)
    • (1)至地政事務所
      請領土地及建物登記謄本(也可由賣方提供),填寫土地登記申請書(地政事務所提供),土地增值稅單申報書(地政事務所提供)
    • (2)至稅捐處
      根據地政事務所申請到的土地登記謄本或賣方的土地所有權狀,填好土地增值稅申報書(稅捐處提供),並附上買方人和賣方身份證影本各一份(買賣雙方提供)、土地登記謄本影本一份地政事務所請領或賣方提供)、土地所有權狀影本一份(賣方提供),影本需切結:「本影本與正本相符,如有不實願負一切法律責任」,不可塗改。
    • 到稅捐處時,承辦人員會先檢查「土地買賣所有權移轉契約書」正本,確實無誤後將正本退還,並檢視所需文件是否齊全,再行收文,以免浪費公文往返時間。
    • 收件後,約五~七個工作天,承辦人員會通知前往領取「土地增值稅」繳費單。
    • (3)至鄉鎮市公所
      申請「契稅」,填寫房屋契稅申報書(鄉鎮市公所提供),附繳證件有:所有權移轉契約書貼印花影本(買方提供)、建物登記謄本影本地政事務所請領或賣方提供),賣方需附該影本需切結:「本影本與正本相符,如有不實願負一切法律責任」,並加蓋個人私章。
    • 所有文件也請公所民政課承辦人員一一檢視無誤後再收文,約三~七個工作天,承辦人員會通知前往領取契稅繳費單。
    • (4)至銀行(若現金交易可省略此步)
      若需貸款,買方則應於用印時決定貸款銀行(可請代書辦理),銀行收件、審查、估價對保、用印約2至3星期
  • 注意事項:
    • (1)買方注意事項:
      • 若買方沒有親自到場,自己或請代書詳細審閱印鑑證明及印鑑章是否相符、證件是否齊全。
      • 交給代書或其他辦理人的證件,要請代書或辦理人簽收,未用完時須一併退回。
    • (2)賣方注意事項:
      • 不同類型的土地增值稅申報時間長度不一樣,土地增值稅自用件(約20個工作天核發稅單),土地增值稅一般件(約7個工作天核發稅單)。
      • 交給代書其他辦理人的證件,要請代書或辦理人簽收,未用完時須一併退回。
        
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  • 四、完稅
  • 須準備材料:
    • (1)買方提供:
      • 契稅稅款(國稅局收的,約房屋現值之6%,土地不必繳納)
      • 完稅款(一般10%)
    • (2)賣方提供:
      • 土地增值稅稅款(土地增值稅試算
      • 賣出後次年應申報財產交易所得稅稅款(依公契所載之金額按比例繳納,各縣市比例不一樣)
      • 若有其他欠稅如房屋稅、地價稅、工程受益等亦須準備相應的稅款
  • 流程:(買賣雙方可親自繳稅,或者由他人代繳亦可)
    • (1)繳稅
      買方持契稅繳稅單,賣方持土地增值稅繳費單各自繳納各自負擔的稅款(或將稅金交給代書辦理),應保留繳款收據正本。
    • (2)付完稅款
      買方將完稅款給賣方,若賣方是代理人一樣需要驗明身份。
  • 注意事項:
    • (1)買方注意事項:
      • 要保留完稅的收據以備後用
    • (2)賣方注意事項:
      • 要保留完稅的收據以備後用
      • 除了過戶所需繳納的土地增值稅外,若有欠稅,也應該主動繳納完畢,才不會耽誤過戶的時間及影響買方付尾款的時間
        
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  • 五、過戶
  • 須準備材料:
    • (1)買方提供:
      • 土地及建物買賣所有權移轉契約書正、副本
      • 身份證影本一份
      • 契稅單
      • 過戶尾款(剩餘全部屋款)
      • 代書費
      • 登記規費(土地及房屋現值之千分之一)
      • 印章
      • 戶籍謄本一份
      • 戶口名簿影本一份
    • (2)賣方提供:
      • 增值稅單
      • 土地、建物所有權狀
      • 身份證影本一份
      • 印章
      • 印鑑及印鑑證明(若本人親自辦理則不需要)
  • 流程:(賣方、買方或代書均可辦理)
    • (1)至地政事務所
    • 1.將土地增值稅繳費正本第二聯(給地政聯)訂在土地買賣所有權移轉契約書上;契稅繳費正本第二聯(給地政聯)訂在建築改良物買賣所有權移轉契約書上。
    • 2.填寫土地登記申請書(地政事務所提供),雙方所有權人需用印,附繳證件有:土地及建物買賣移轉契約書各一份(買方提供)、土地及建物買賣移轉契約書貼印花正本各一份(買方提供)、土地所有權狀正本(賣方提供)、建物所有權狀正本(賣方提供)、印鑑證明(賣方提供,若本人親自辦理僅需一般印章)、戶籍謄本一份(買方提供)、身份證影印本(雙方提供)、戶口名簿影本(買方提供)、契稅繳納收據(買方提供)、土地增值稅繳納收據(賣方提供)
    • (2)繳納登記規費
      需繳納登記規費(買方提供)
    • (3)領取新權狀
      地政機關公告三日後通知領取核發之新權狀,會由地政事務所寄至辦理新權狀時填寫的寄送地址。
    • (4)支付尾款
      買方支付賣方全部尾款或由銀行貸款匯入賣方帳戶,同時取回擔保本票。
    • (5)房屋點交
      雙方點交房屋、交付鑰匙予買方,買方可以更鎖具等。
    • (6)支付代書費
      若有代書,買方應向代書支付代書費,同時要索取放在代書處的文件正本及影本等文件。
  • 注意事項:
    • (1)買方注意事項:
      • 雙方依實際交屋日按天數比例分擔計有水、電、瓦斯費、房屋稅(住家:房屋現值×1.2%,營業用途:房屋現值×3%, 非住家非營業用途:房屋現值×2%、地價稅(自用住宅、國宅、勞工住宅:公告地價總額×0.2%,私有一般、營業:按公告地價總額累進計算×1%,工業用地:公告地價總額×1%)
      • 可至管理委員會確認賣方是否仍有欠繳管理費之情事
      • 點交時應檢視房屋有無漏水或其他瑕疵,附贈設備是否與契約簽訂相同,交付之鑰匙是否正確等
    • (2)賣方注意事項:
      • 賣方應在交屋時將屋內除標明給買方外的所有家具等清理完畢,否則買方可將這些東西當垃圾清理,並要求賣方支付清理費用
        
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